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深圳“新房改”用地供应新政征求意见

2019-11-09 15:04:40来 源:乾佑资讯      评论:0 点击:335

“七年来,170万套和6套已成为三种类型的公共住房”。深圳去年启动了新一轮住房制度改革,对深圳未来的住房供应体系产生了深远的影响,并再次使深圳成为全国舆论的焦点。10月10日,深圳市规划和自然资源局官方网站公布了《深圳市实施住房制度改革加快住房土地供应暂行规定》(征求意见稿)(以下简称《暂行规定》)。在房改的“1 3 n”制度设计中,“N系列”文件进入着陆阶段。

为了扩大住房用地供应渠道,《暂行规定》提出了十一种土地供应渠道。其中包括坚持新供给与存量激活相结合的原则,增加不完全征用(出让)补偿程序用地、历史遗留不完全出让程序用地、已建合法用地、政府机关、企事业单位存量公房建设用地等渠道。

为了引导尽可能多的主体参与,《暂行规定》规定,政府将全面协调和引导各类住房用地的供应,主要承担出租公有住房用地的供应任务。市场主体主要负责公有住房出售用地的供应,鼓励市场主体在符合国家政策的前提下,通过协议出让的方式积极参与。

据报道,《暂行规定》自发布之日起施行,有效期三年。以前颁布的有关规定如与本规定不一致,以本规定为准。目前,《暂行规定》正在公开征求公众意见。相关单位和社会各界人士可在2019年10月22日前通过信函或电子邮件提出意见。

新供应与库存激活相结合

去年,深圳市新一轮住房制度改革发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革,加快建立多主体供应、多渠道保障住房供应保障体系的意见》(深府[〔2018〕13号,以下简称《改革意见》),系统构建了2035年住房供应保障体系,提出了170万套住房的供应量目标,商品房和三类公房的供应结构要求为4: 6。土地供应被业内人士解读为实施房改住房供应目标的“根本保证”。深圳规划和土地开发研究中心副主任刘芳在杜南告诉记者,根据计算,为了确保4: 6的供应结构,商品房与三种类型公房的土地供应比例应该在5: 5左右。

为拓宽供应渠道,《暂行规定》结合《深圳市人民政府关于深化住房制度改革、加快建立多主体供应、多渠道保障租赁和购买的住房供应保障体系的意见》(深府[〔2018〕13号,以下简称《改革意见》),提出增加建设用地供应渠道,盘活存量土地,配置各类建设用地,全面发展公共设施。本文系统分析了城市的历史供给状况、各类住宅用地的供给渠道和各类土地的供给潜力,坚持新供给与存量振兴相结合的原则,增加历史遗留的未完成征地(出让)补偿程序和未完成土地出让程序等渠道建设公共住房,最后研究确定了11种土地供给渠道。

十一条土地供应渠道

就新增建设用地而言,《暂行规定》建议新增建设用地可用于市场上的商品房和公房建设。对于公共住房建设,以出租公共住房建设为主;市场上的商品房用地可以按一定比例分配出租公有住房,分配的类型和比例在出让计划中明确规定。

对于尚未完成征地(出让)补偿手续的空置土地,《暂行规定》规定,在符合规划并经市政府批准的前提下,可以通过协议方式转让给原农村集体经济组织继承单位建设以公有住房为主的公有住房出售。原农村集体经济组织应当在土地出让前自行理顺相关经济利益关系,完善征收(转让)补偿协议,政府不予追加补偿。空置地块出售后未办理征地(出让)补偿手续的,土地使用权人可以通过签订土地使用权出让合同(以下简称出让合同)的补充协议,变更为原农村集体经济组织继承单位的全资子公司。

对于尚未办理出让手续的历史遗留土地,《暂行规定》要求,在符合规划、明确相关经济利益的前提下,符合规划的部分可转让给原土地申请单位或区政府确认的继承单位(以下简称土地申请单位),用于建设以出售公有住房为主的公有住房。其余土地将免费纳入土地储备。

此外,《暂行规定》还为长期受到批评的已出让未利用土地提出了一条“复兴”之路。表明在符合规划的前提下,规划的公共利益用地无偿出让后,非闲置土地或闲置土地但已依法处置的,住宅建筑面积将部分用于公共住房建设,主要是出售的公共住房。其中,如果住宅用地增加了建筑面积,超出原出让合同约定建筑面积的部分将建为公有住房。

对于合法土地(不含招标、拍卖、出让用地),如现有居住用地、商业用地、工业用地、仓储物流用地等,土地使用权单一所有者且已建成的,所有现有建(构)筑物均可拆除,用于建设公有住房,类型主要是在符合规划的前提下,规划确定的公益性土地无偿出让后出售的公有住房。

市场主体主导的土地主要用于建造和出售公有住房。

在公共住房建设类型方面,《暂行规定》建议,具体住房类型由市、区住房和建设部门在考虑人口结构、产业特点、住房需求和现有住房结构等供应土地周围因素的基础上确定。政府主导的土地主要用于建造公共租赁住房,而市场主导的土地主要用于建造和出售公共住房。高校、大型科研机构和产业集聚区主要围绕人才住宅建设,轨道交通站等交通便捷区主要建设人才住宅和公共租赁住房。

记者:杜南记者孙亚倩

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